Günümüzün modern şehir hayatında toplu yapı ve site kültürü giderek yaygınlaşmakta ve bu durum beraberinde çeşitli hukuki anlaşmazlıkları getirmektedir. Büyük sitelerde veya apartmanlarda yaşayan kat malikleri ile yönetimler arasında en sık yaşanan gerginliklerin başında aidat ödemeleri ve buna bağlı yaptırımlar gelmektedir. Özellikle kış aylarında veya hijyenin kritik olduğu dönemlerde aidat borcu nedeniyle temel hizmetlerin kısıtlanması ciddi mağduriyetler yaratmaktadır. Bu noktada hukuk büromuza en sık yöneltilen sorulardan biri Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi sorusudur. Bu kapsamlı makalede konuyu Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Ceza Kanunu, Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın emsal kararları ışığında tüm detaylarıyla inceleyeceğiz. Amacımız haklarını arayan vatandaşlarımıza yol göstermek ve profesyonel hukuki desteğin önemini vurgulamaktır.
Site Yönetimlerinin Yetki Sınırları ve Yasal Mevzuat
Site yönetimleri yetkilerini anayasamızdan, kanunlardan ve yönetim planından alırlar. Yönetici temel olarak kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulayan bir vekil statüsündedir. Ancak bu vekalet görevi yöneticiye sınırsız bir güç veya yargılama yetkisi vermez. Hukuk devletinde alacaklı olan tarafın alacağını tahsil etmek için borçluyu cezalandırma veya temel ihtiyaçlarından mahrum bırakma hakkı kesinlikle bulunmamaktadır. Yönetim planında yer alsa dahi yasaya ve genel ahlaka aykırı hükümlerin uygulanması hukuken mümkün değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu aidat veya avans payını ödemeyen kat malikine karşı uygulanacak yasal yaptırımları 20. maddesinde açıkça belirlemiştir. Kanuna göre aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yapılabilir, dava açılabilir ve aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı uygulanabilir. Kanun koyucu alacağın tahsili için yönetime faiz işletme, icra takibi yapma ve hatta şartları oluştuğunda bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devrini isteme gibi çok güçlü yasal silahlar vermiştir. Ancak kanunun hiçbir maddesinde yönetime borçlunun suyunu, elektriğini veya doğalgazını kesme yetkisi tanınmamıştır. Dolayısıyla Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi sorusunun yasal cevabı mevzuat açısından net bir şekilde hayırdır.
Sıcak Su Hizmetinin İnsan Hakları Boyutu
Sıcak su hizmeti günümüz koşullarında lüks bir tüketim değil aksine temel bir insan hakkı ve asgari yaşam standardıdır. Bir konutun insani koşullarda yaşanabilir olması için su ve ısınma gibi asgari standartlara sahip olması zorunludur. Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu mevzuatı ve ilgili yönetmelikler incelendiğinde abonelik esasına dayalı hizmetlerin kesilmesi yetkisinin sadece lisans sahibi dağıtım şirketlerinde veya ilgili idarelerde olduğu görülür. Site yönetimi bir enerji dağıtım şirketi veya su idaresi değildir. Yönetim sadece bu hizmetin kat maliklerine ulaştırılmasında aracılık eden ve bakım hizmeti sunan bir organizasyondur.
Bu bağlamda bir dağıtım şirketi gibi hareket ederek vanayı kapatmak, sayacı mühürlemek veya sökmek suretiyle hizmeti durdurmak yetki gaspı anlamına gelir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında elektrik veya su bedellerinin ödenmemesi durumunda dahi tüketicinin mağduriyetine yol açacak keyfi uygulamaların hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmayacağı vurgulanmıştır. Tekel niteliğindeki hizmetlerin borç nedeniyle kesilmesi dahi sıkı şekil şartlarına bağlanmışken site yönetiminin keyfi bir kararla sıcak suyu kesmesi mülkiyet hakkına haksız müdahale niteliğindedir. Bu eylem sadece borçlu kat malikini değil o hanede yaşayan çocukları, yaşlıları ve hastaları da etkileyeceğinden eylemin haksızlık boyutu artmaktadır.
Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi ve Cezai Sorumluluk
Site yönetiminin sıcak suyu kesmesi sadece hukuki bir tazminat konusu değil aynı zamanda Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil eden bir eylemdir. Mağdurlar Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi diye araştırırken aslında karşılaştıkları eylemin bir suç olduğunu bilmelidirler. Bu eylem nedeniyle mağdur olan kişiler Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunarak yöneticilerin cezalandırılmasını talep edebilirler.
Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma Suçu
Türk Ceza Kanunu madde 123 kapsamında düzenlenen kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu site yönetimlerinin bu tür eylemlerine karşı en sık başvurulan maddedir. Madde metninde sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla hukuka aykırı davranışta bulunulması suç olarak tanımlanmıştır. Site yönetiminin borcu tahsil etmek gibi görünür bir amacı olsa da seçilen yöntemin hukuka aykırı olması ve bu eylemin ısrarla sürdürülmesi suçun unsurlarını oluşturur. Suyun kesilmesi ve günlerce açılmaması eylemin süreklilik arz ettiğini gösterir.
Tehdit Suçu ve TCK 106
Yöneticilerin veya site çalışanlarının aidat ödenmemesi durumunda suyu keseceklerini beyan etmeleri veya suyu keserek “parayı öde açalım” şeklinde baskı kurmaları TCK madde 106 kapsamında tehdit suçunu oluşturabilir. Tehdit suçu bir kimsenin kendisinin veya yakınının hayatına, vücut veya cinsel dokunulmazlığına ya da malvarlığına yönelik bir saldırı gerçekleştireceğinden bahisle korkutulmasıdır. Sıcak suyun kesilmesi kişinin ve ailesinin sağlığını tehdit eden ve konutun kullanım değerini düşüren bir kötülüktür. Kanun maddesinde belirtilen “sair bir kötülük edeceğinden bahisle” ifadesi bu durumu kapsar.
Hakkı Olmayan Yere Tecavüz Suçu ve TCK 154
Daha teknik bir bakış açısıyla site yönetiminin sıcak su borularına veya sayaçlarına müdahale etmesi TCK madde 154 kapsamında değerlendirilebilir. Bu maddenin üçüncü fıkrasında kamuya veya özel kişilere ait suların mecrasını değiştiren kimsenin cezalandırılacağı hükme bağlanmıştır. Site yönetiminin yetkisi olmadığı halde daireye giden sıcak su hattına kör tapa takması, vanayı sökmesi veya mühürlemesi suyun akış yönünü ve mecrasını değiştirmek demektir.
Borçlar Hukuku Açısından Tazminat Hakkı
Sıcak suyun kesilmesi eylemi haksız fiil niteliğinde olup site yönetimi ve bu kararı alan yöneticiler için ciddi tazminat sorumlulukları doğurur. Türk Borçlar Kanunu gereğince kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Manevi Tazminat Talepleri
Sıcak suyun kesilmesi kişinin en mahrem alanı olan konutunda temizlik ve hijyen gibi en temel insani ihtiyaçlarını karşılayamamasına neden olur. Bu durum kişide derin bir elem, üzüntü, öfke ve çaresizlik duygusu yaratır. Yıkanamamak, kişisel bakımını yapamamak ve bu nedenle sosyal hayata karışamamak kişinin onurunu ve sosyal itibarını zedeler. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre su veya elektrik kesintisi gibi haksız eylemler nedeniyle duyulan manevi acının tazmin edilmesi gerekir. Mahkemeler tazminat miktarını belirlerken kesintinin süresini, mevsim şartlarını ve hanede yaşayanların durumunu dikkate almaktadır.
Maddi Tazminat Talepleri
Sıcak su kesintisi nedeniyle mağdurun uğradığı doğrudan parasal kayıplar maddi tazminat davasına konu edilebilir. Kesinti süresince duş almak veya ısınmak için otel, pansiyon veya hamam gibi yerlere gidilmesi nedeniyle yapılan harcamalar maddi zarar kalemidir. Ayrıca su ısıtmak için elektrikli ısıtıcıların kullanılması sonucu artan elektrik faturası bedelleri de talep edilebilir. Kesinti ve tekrar açma işlemleri sırasında kombi veya tesisatta meydana gelebilecek teknik arızaların onarım masrafları da yönetimin sorumluluğundadır.
Kiracıların Özel Durumu
Site yönetimleri genellikle borcun muhatabının kat maliki olduğunu öne sürse de sıcak suyu kesilen kişi genellikle o dairede oturan kiracı olmaktadır. Aidat borcu esasen kat malikine ait olmakla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kiracı da kira bedeli tutarında bu borçtan müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının borçtan sorumlu olması yönetime suyu kesme hakkı vermez. Kiracılar da tıpkı ev sahipleri gibi Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi sorusunu sormakta haklıdır ve cevap onlar için de değişmez. Kiracı suyun kesilmesi durumunda hem site yönetimine hem de ev sahibine karşı hukuki yollara başvurabilir.
Kiracı site yönetimine karşı zilyetliğe yapılan tecavüzün önlenmesi ve tazminat davası açabilir. Ev sahibine karşı ise kira sözleşmesinden doğan “kiralananı kullanıma elverişli bulundurma” borcunun ihlali nedeniyle kira bedelinden indirim veya sözleşmenin feshi talep edilebilir. Kiracı aidat borcunu ödemediği gerekçesiyle tahliye edilebilir ancak bu tahliye süreci mahkeme kararıyla olmalıdır. Yönetimin suyu keserek kiracıyı yıldırma girişimi mobbing olarak değerlendirilir.
Akıllı Sayaç Sistemleri ve Yükleme Engeli
Son yıllarda inşa edilen modern sitelerde ön ödemeli (kontörlü) sıcak su ve ısınma sayaçları yaygınlaşmıştır. Site yönetimleri aidat borcu olan kat maliklerinin veya kiracıların sıcak su kartlarına yükleme yapmayı reddederek fiili bir kesinti uygulamaktadır. Yönetimler bu uygulamanın otomatik sistemden kaynaklandığını iddia etse de hukuken kartlı sisteme yükleme yapılmasının engellenmesi ile vananın kapatılması arasında bir fark yoktur.
Kat maliki veya kiracı sıcak su bedelini peşin olarak ödemeye hazır olduğu halde yönetimin bu ödemeyi kabul etmemesi ve hizmet vermekten kaçınması Türk Borçlar Kanunu’na göre alacaklının temerrüdü ve görevi kötüye kullanma niteliğindedir. Akıllı sayaç sistemi sadece kullanım bedelinin tahsili içindir aidat borcunun tahsili için bir şantaj aracı olarak kullanılamaz. Mahkemeler bu tür durumlarda tedbir kararı vererek yönetimin karta yükleme yapmasını emretmektedir.
Yargıtay Kararlarında Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi?
Yargıtay kararları incelendiğinde yüksek mahkemenin temel hakların korunması yönünde istikrarlı bir tavır sergilediği görülmektedir. Özellikle Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2021/2517 Esas ve 2021/6034 Karar sayılı ilamı bu konuda emsal niteliğindedir. Bu kararda mahkeme aidat borcunu ödemeyen kat malikinin sıcak su sayacının sökülmesine ilişkin Kat Malikleri Genel Kurulu kararını iptal etmiştir. Yargıtay yerel mahkemenin iptal kararını onayarak “aidat ödenmediği için sıcak su sayacının sökülmesi veya suyun kesilmesi” yönündeki kararların hukuka aykırı olduğunu tescillemiştir.
Bu karar Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi tartışmalarına son noktayı koymuştur. Yargı mercileri alacaklı ile borçlu arasındaki dengede insan onurunu ve temel hakları üstün tutan bir yaklaşım sergilemektedir. Borcun tahsili için icra takibi ve dava yolu açıkken kişilerin cezalandırılması yöntemi modern hukuk devletinde yeri olmayan bir uygulamadır. Ayrıca Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin 2014/5018 Esas sayılı kararında kiracısını çıkarmak için suyu kesen ev sahibinin manevi tazminat ödemesi gerektiğine hükmedilmiştir. Bu karar kıyasen site yönetimleri için de geçerlidir.
Mağdurların İzlemesi Gereken Hukuki Yol Haritası
Sıcak suyu kesilen bir kişinin izlemesi gereken hukuki adımlar stratejik bir önem taşır. Soğukkanlılıkla yürütülecek bir hukuki süreç mağduriyetin en kısa sürede giderilmesini sağlayacaktır.
Delil Tespiti ve Tutanak
Sürecin başında kesintinin ispatlanması gerekir. Yöneticiden kesintinin nedenine dair yazılı bir beyan alınmaya çalışılmalıdır. Site güvenliği veya komşular eşliğinde bir tutanak tutularak suyun kesik olduğu tarih ve saat kayıt altına alınmalıdır. Polis çağırmak ve olay tutanağı tutturmak caydırıcılık açısından etkili bir yöntemdir.
İhtarname ile Uyarı
Noter kanalıyla gönderilecek bir ihtarname ile yönetime eylemin hukuka aykırı olduğu bildirilmelidir. İhtarnamede suyun derhal açılmaması halinde tazminat davası açılacağı belirtilmelidir. Bu ihtarname ileride açılacak davalarda yönetimin kötü niyetini ispatlamak için güçlü bir delil olacaktır.
Cumhuriyet Başsavcılığına Müracaat
Eylemin suç teşkil etmesi nedeniyle savcılığa suç duyurusunda bulunulmalıdır. Dilekçede TCK 123 ve TCK 106 maddelerine atıf yapılarak yöneticilerin cezalandırılması talep edilmelidir. Suç duyurusu yöneticiler üzerinde ciddi bir baskı oluşturarak suyun açılmasını hızlandırabilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinden Tedbir Talebi
En hızlı ve kesin sonuç alınacak yol Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesini istemektir. Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak dava sonuçlanıncaya kadar sıcak suyun açılması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesi talep edilmelidir. Mahkemeler temel bir ihtiyaç olması nedeniyle genellikle duruşma yapmaksızın dosya üzerinden tedbir kararı vermektedir.
Sonuç
Toplu yapı yaşamında aidat borçlarının ödenmesi sitenin sürdürülebilirliği için elbette gereklidir. Ancak bu borcun tahsili için site yönetimlerinin hukuk dışı yollara başvurarak insanların en temel yaşam hakkı olan sıcak suya erişimini engellemesi kabul edilemez. Hukukumuzda Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi sorusunun cevabı net bir şekilde hayırdır. Yönetimlerin bu tür eylemleri hem Türk Ceza Kanunu kapsamında suç oluşturmakta hem de Borçlar Kanunu kapsamında ağır tazminat sorumlulukları doğurmaktadır.
Yargı mercileri alacaklı ile borçlu arasındaki dengede insan onurunu ve temel hakları üstün tutan bir yaklaşım sergilemektedir. Borcun tahsili için icra takibi ve dava yolu açıkken kişilerin cezalandırılması yöntemi modern hukuk devletinde yeri olmayan bir uygulamadır. Bu tür bir mağduriyet yaşayan kişilerin haklarını aramaktan çekinmemeleri hem kendi mağduriyetlerinin giderilmesi hem de hukuk dışı uygulamaların önlenmesi adına büyük önem taşır.
Hukuki süreçlerin teknik detayları, delillerin toplanması ve dilekçelerin hazırlanması uzmanlık gerektiren konulardır. Haklıyken usuli hatalar nedeniyle haksız duruma düşmemek için sürecin başından itibaren profesyonel bir destek almak hayati önem taşır. İstanbul gibi büyük metropollerde bu tür davalarla sıklıkla karşılaşılmakta ve uzman hukukçular sayesinde mağdurlar haklarına kavuşmaktadır. Bu süreçte Avukat İstanbul bölgesinde uzmanlaşmış hukukçulardan destek almak davanın seyri açısından kritik önem taşır. Unutmayın ki hak arama hürriyeti anayasal bir haktır ve Avukat İstanbul profesyonelleri bu hakkınızı en iyi şekilde kullanmanız için yanınızdadır.
Sık Sorulan Sorular
1. Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi ve bu yasal mıdır?
Hayır, site yönetiminin aidat borcu veya başka bir sebeple sıcak suyu kesmesi yasal değildir. Bu eylem TCK kapsamında suç teşkil eder ve tazminat sorumluluğu doğurur. Borç tahsili sadece icra yoluyla yapılabilir.
2. Aidat borcumdan dolayı suyum kesildi nereye başvurmalıyım?
Vakit kaybetmeden Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak KMK madde 33 uyarınca hakimin müdahalesini ve suyun açılması için ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmelisiniz. Ayrıca Savcılığa suç duyurusunda bulunabilirsiniz.
3. Yönetim planında aidat ödemeyenin suyu kesilir maddesi var bu geçerli mi?
Hayır geçerli değildir. Yönetim planı kanuna, ahlaka ve kişilik haklarına aykırı hükümler içeremez. Kişinin temel yaşam haklarını kısıtlayan bu tür maddeler hukuken yok hükmündedir.
4. Akıllı sayaç kartlı sistem kullanıyoruz yönetim kartıma yükleme yapmıyor ne yapabilirim?
Kartlı sisteme yükleme yapılmasının engellenmesi fiilen suyu kesmekle aynı hukuki sonucu doğurur. Mahkemeden tedbir kararı alarak yönetimin karta yükleme yapmasını sağlayabilirsiniz.
5. Kiracıyım ev sahibimin borcu yüzünden suyum kesildi haklarım nelerdir?
Kiracı olarak site yönetimine karşı zilyetliğe tecavüzün önlenmesi davası açabilir ve suç duyurusunda bulunabilirsiniz. Ayrıca ev sahibinize karşı kira bedelinden indirim talep edebilirsiniz.
6. Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi diye soran komşularıma ne demeliyim?
Onlara bunun bir suç olduğunu, Yargıtay kararlarına göre yönetimin böyle bir yetkisinin bulunmadığını ve derhal hukuki yollara başvurmaları gerektiğini söyleyebilirsiniz.
7. Suyu kestikleri için otele gitmek zorunda kaldım parasını alabilir miyim?
Evet alabilirsiniz. Kesinti süresince yapmak zorunda kaldığınız zorunlu harcamaları (otel, hamam vb.) faturalandırmak kaydıyla site yönetiminden maddi tazminat olarak talep edebilirsiniz.
8. Yöneticinin şahsi sorumluluğu var mıdır?
Evet vardır. Hukuka aykırı ve suç teşkil eden bu kararı alan yöneticiler verdikleri zarardan şahsen sorumludurlar.
9. Sıcak suyun kesilmesi hangi suçları oluşturur?
Temel olarak TCK 123 Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma suçunu oluşturur. Ayrıca duruma göre Tehdit (TCK 106) ve Hakkı Olmayan Yere Tecavüz (TCK 154) suçları da oluşabilir.
10. Polisi arasam gelip suyu açar mı?
Polis doğrudan vanayı açma yetkisine sahip değildir ancak polis çağırarak tutanak tutturmak suyun yönetim tarafından kesildiğini resmiyete dökmek açısından davanızda kullanacağınız en önemli delillerden biridir.
