Gayrimenkul hukuku alanında en sık karşılaşılan mağduriyetlerden biri satın alınan taşınmazın tapusunun devredilmemesidir. Birikimlerinizi bir eve veya arsaya yatırdığınızda haklı beklentiniz tapu senedine sahip olmaktır. Ancak satıcıların, müteahhitlerin veya arsa sahiplerinin çeşitli bahanelerle tapu devrinden kaçınması durumunda hukuk sistemimiz alıcıyı koruyan güçlü bir mekanizma sunar. Bu mekanizmanın adı Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen ferağa icbar yani tescile zorlamadır. Bu makalemizde tapu mağdurlarının en çok merak ettiği Tescile Zorlama Davası Şartları konusunu, davanın işleyişini, 2025 yılı maliyetlerini ve kazanma stratejilerini en ince detayına kadar ele alacağız. Amacımız hukuki terimlere boğulmadan haklarınızı nasıl arayacağınızı profesyonel bir bakış açısıyla sizlere aktarmaktır.
Gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması Türk hukukunda tescil ilkesine bağlanmıştır. Yani siz bir evi satın almak için parasını ödemiş olsanız bile tapu kütüğüne adınız yazılmadığı sürece o evin maliki sayılmazsınız. Satıcı ile aranızda yapılan sözleşmeler size sadece o taşınmazın mülkiyetinin devrini isteme hakkı verir. Satıcı bu borcunu rızasıyla yerine getirmezse devreye mahkemeler girer. Mahkeme kararı ile mülkiyetin hükmen tarafınıza geçirilmesini sağlayan bu dava türü teknik bilgi ve uzmanlık gerektirir. Sürecin başında yapılacak hatalar yıllarca sürecek hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle Tescile Zorlama Davası Şartları hakkında detaylı bilgi sahibi olmak davanın seyri açısından hayati önem taşır.
Tescile Zorlama Davası Şartları ve Hukuki Dayanağı
Davanın temel dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesidir. Bu maddeye göre mülkiyetin kendisine devredilmesine dair geçerli bir hukuki sebebe sahip olan kişi malikin kaçınması halinde hakimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Burada hakimin vereceği karar tapu memurunun yapacağı işlemin yerine geçer. Yani satıcı tapuya gelmese bile elinizdeki mahkeme kararıyla tapunuzu alabilirsiniz. Ancak bunun için kanunun aradığı bazı ön koşulların eksiksiz olarak var olması gerekir. Bu koşulların başında taraflar arasında geçerli bir borç ilişkisinin bulunması gelir.
Mahkemelerin bu davayı kabul edebilmesi için öncelikle sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığına bakılır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yani noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve bu belgelere dayanarak tapu iptali istenemez. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan ve yükleniciden daire alan üçüncü kişilerin durumunda adi yazılı sözleşmeler de alacağın temliki hükmünde sayılarak geçerli kabul edilebilir. Dolayısıyla Tescile Zorlama Davası Şartları incelemesinde ilk bakılacak husus elinizdeki belgenin hukuki niteliğidir. Eğer belge hukuken geçerli değilse mahkeme davanızı esastan reddedecektir.
Tescile Zorlama Davası Şartları Kapsamında İfa ve Temerrüt Durumu
Bir diğer önemli husus alıcının kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kendi edimini ifa etmeyen taraf karşı taraftan ifa isteyemez. Yani satış bedelini tamamen ödemediyseniz satıcıyı tapuyu devretmeye zorlayamazsınız. Davanın açıldığı sırada borcun tamamının ödenmiş olması veya mahkemenin belirleyeceği depo kararına göre kalan bakiyenin mahkeme veznesine yatırılması gerekir. Birçok davada alıcılar küçük bir miktar borçları kaldığı için davayı kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır. Profesyonel bir hukuki destek ile bu tür riskler önceden tespit edilerek ödeme planlaması yapılmalı ve dava buna göre açılmalıdır.
Ayrıca satıcının temerrüde düşmüş olması yani tapuyu devretmekten kaçınıyor olması gerekir. Dava açılmadan önce satıcıya noterden bir ihtarname çekilerek tapu devri için gün ve saat verilmesi ispat açısından büyük kolaylık sağlar. Satıcı bu ihtara rağmen tapuya gelmezse temerrüt olgusu gerçekleşmiş olur. Mahkeme sürecinde satıcının “ben devredecektim ama alıcı gelmedi” şeklindeki kötü niyetli savunmalarının önüne geçmek için ihtarname süreci kritik bir adımdır. Tüm bu aşamalar Tescile Zorlama Davası Şartları bütününü oluşturur ve zincirin bir halkasının eksik olması davanın reddine yol açabilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Tescile Zorlama
Uygulamada en sık karşılaşılan tescile zorlama türü noterden yapılan satış vaadi sözleşmelerine dayanır. Bu sözleşmelerde vaat borçlusu yani satıcı belirli bir tarihte veya belirli bir şartın gerçekleşmesiyle taşınmazı devretmeyi taahhüt eder. Vade geldiğinde satıcı devirden kaçınırsa alıcı dava açma hakkını kazanır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta zamanaşımı süresidir. Satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar on yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.
Ancak Yargıtay yerleşik içtihatlarıyla bu on yıllık süreye çok önemli bir istisna getirmiştir. Eğer taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmişse ve alıcı taşınmazı kullanıyorsa on yıllık süre geçmiş olsa bile satıcı zamanaşımı savunmasında bulunamaz. Yargıtay bu durumu dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır. Yani hem parayı alıp hem taşınmazı teslim edip hem de yıllar sonra “zaman geçti tapuyu vermem” demek hukuk düzenince korunmaz. Bu nedenle davanızda fiili teslim olgusunu ispatlamak davanın kaderini değiştirebilir. Elektrik su faturaları ikametgah kayıtları ve tanık beyanları fiili teslimin ispatında kullanılan en güçlü delillerdir. Bu delillerin toplanması ve mahkemeye sunulması Tescile Zorlama Davası Şartları içindeki zamanaşımı engelini aşmanızı sağlar.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde 3 Kişilerin Durumu
Günümüzde konut ediniminin büyük bir kısmı topraktan veya inşaat halindeyken yapılmaktadır. Vatandaşlar genellikle arsa sahibi ile değil müteahhit yani yüklenici ile sözleşme yaparak daire satın alırlar. Hukuken bu işlem bir taşınmaz satışı değil alacağın temliki işlemidir. Yüklenici arsa sahibi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakkını üçüncü kişiye yani müşteriye devreder. Bu durumda müşterinin tapu isteyebilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı sorumluluklarını yerine getirmiş olması gerekir.
Yüklenici inşaatı tamamlamadan kaçarsa veya inşaatı yarım bırakırsa ondan daire alan üçüncü kişiler mağdur olur. Çünkü yüklenici hak etmediği bir şeyi başkasına devredemez. Ancak Yargıtay bu konuda da tüketiciyi koruyan kararlar vermektedir. Eğer inşaat büyük oranda tamamlanmışsa örneğin yüzde doksan beş seviyesine gelmişse mahkeme eksik kalan işlerin bedelinin depo edilmesi karşılığında tapu tesciline karar verebilir. Bu oranların tespiti bilirkişi incelemesi ile yapılır. Dolayısıyla yükleniciden daire alanların açacağı davalarda Tescile Zorlama Davası Şartları inşaatın tamamlanma oranına ve yüklenicinin arsa sahibi ile olan ilişkisine doğrudan bağlıdır.
2026 Yılında Dava Maliyetleri ve Harçlar
Hak arama özgürlüğünün önündeki en büyük engellerden biri ne yazık ki yüksek yargılama giderleridir. Tescile zorlama davaları konusu malvarlığı olan davalar olduğu için nispi harca tabidir. 2025 yılı Harçlar Kanunu tarifesine göre dava değeri üzerinden binde altmış sekiz virgül otuz bir oranında harç alınmaktadır. Dava açılırken bu harcın dörtte biri peşin olarak yatırılır. Taşınmazların bugünkü rayiç değerleri düşünüldüğünde bu rakamlar ciddi boyutlara ulaşabilmektedir. Örneğin beş milyon lira değerindeki bir daire için dava açarken yaklaşık seksen beş bin lira peşin harç ödenmesi gerekebilir.
Harçların yanı sıra keşif ücretleri bilirkişi masrafları ve tebligat giderleri de dava açılışında dikkate alınmalıdır. Davayı kazandığınızda bu masrafları haksız çıkan taraftan geri alabilirsiniz ancak sürecin başında bu finansmanı sağlamanız gerekir. Ayrıca dava değeri yargılama sırasında bilirkişilerce yeniden tespit edileceğinden eksik harcın tamamlanması da istenebilir. Bu nedenle dava açmadan önce detaylı bir masraf analizi yapmak sürpriz maliyetlerle karşılaşmamanız adına önemlidir. Mali yükümlülükler davanın esasına ilişkin olmasa da usul hukuku açısından Tescile Zorlama Davası Şartları yerine getirilirken bütçelenmesi gereken bir kalemdir.
Görevli Mahkeme ve Yargılama Usulü
Davanın hangi mahkemede açılacağı tarafların sıfatına ve işlemin niteliğine göre değişir. Eğer konut amaçlı bir taşınmazı mesleki faaliyeti kapsamında hareket eden bir satıcıdan veya müteahhitten aldıysanız bu bir tüketici işlemidir ve görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir. Tüketici mahkemelerinde harçlar konusunda bazı muafiyetler bulunmakla birlikte tescil davalarında harç genellikle alınmaktadır. Ancak taraflar tacir ise veya işlem ticari nitelikteyse görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır. Vatandaşların kendi aralarındaki arsa satışlarında ise genel görevli Asliye Hukuk Mahkemesi davaya bakar.
Görevli mahkemenin yanlış belirlenmesi davanın usulden reddine ve sürecin aylarca uzamasına neden olur. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Başka bir şehirdeki mahkemede dava açılamaz. Dava dilekçesinin hazırlanması delillerin sunulması ve iddiaların ispatlanması Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun sıkı şekil şartlarına tabidir. İddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı gibi usul kuralları nedeniyle davanın başında yapılmayan bir savunma veya sunulmayan bir delil ilerleyen aşamalarda dikkate alınmayabilir. Bu yüzden Tescile Zorlama Davası Şartları kadar usul kurallarına hakimiyet de davanın kazanılmasında belirleyicidir.
Tescile Zorlama Davasında İhtiyati Tedbirin Önemi
Dava devam ederken kötü niyetli satıcının taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi en büyük risktir. Eğer tapu dava sürecinde iyi niyetli bir üçüncü kişiye geçerse davayı kazansanız bile tapuyu alamazsınız çünkü hukuk iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımını korur. Bu durumda davanız tazminat davasına dönüşür ve sadece para talep edebilirsiniz. Ancak çoğu zaman satıcının üzerinde hacizler olduğu için tahsilat yapmak imkansız hale gelebilir.
Bu riski bertaraf etmenin yolu dava açılır açılmaz mahkemeden ihtiyati tedbir talep etmektir. Mahkeme talebi haklı bulursa tapu kaydına davalıdır şerhi işlenir. Bu şerh taşınmazın başkasına satılmasını engellemez ancak satın alan kişinin iyi niyet iddiasını ortadan kaldırır. Yani şerhi görerek alan kişi davanın sonucuna katlanmak zorundadır. Tedbir kararı alabilmek için davanın yaklaşık ispat kurallarına göre güçlü delillerle desteklenmesi gerekir. Profesyonel bir avukat gözetiminde hazırlanan dava dilekçesi ile tedbir alma ihtimali artar. İhtiyati tedbir teknik olarak Tescile Zorlama Davası Şartları arasında sayılmasa da davanın sonucunu garanti altına alan en stratejik hamledir.
Tescile Zorlama Davası Şartları Sonuç
Gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması sürecinde yaşanan uyuşmazlıklar hem maddi hem de manevi açıdan yıpratıcı olabilir. Satış vaadi sözleşmeleri kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya harici satışlar nedeniyle tapusunu alamayan hak sahipleri için hukukumuzda çözüm yolları mevcuttur. Ancak bu yolların etkin kullanımı derinlemesine hukuki bilgi ve tecrübe gerektirir. Makalemizde detaylandırdığımız Tescile Zorlama Davası Şartları sadece bir başlangıç noktasıdır. Her somut olay kendi içinde farklı özellikler barındırır ve özel bir strateji gerektirir. Sözleşmenin incelenmesi zamanaşımı riskinin analizi görevli mahkemenin tespiti ve delillerin toplanması zincirleme bir süreçtir.
İstanbul gibi büyük metropollerde gayrimenkul piyasasının karmaşıklığı ve proje sayısının çokluğu hukuki ihtilafların da yoğun olmasına neden olmaktadır. Milyonlarca liralık yatırımlarınızın hukuki güvenliğini sağlamak ve tapunuza kavuşmak için sürecin en başından itibaren profesyonel destek almak hak kayıplarını önleyecektir. Özellikle Avukat İstanbul arayışınızda gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış deneyimli hukukçularla çalışmak davanızın başarıya ulaşma şansını artıracaktır. Unutmayın ki hukukta usul esastan önce gelir ve doğru zamanda atılan doğru hukuki adımlar sizi hedefe ulaştırır. Haklı davanızda en iyi sonucu almak ve Avukat İstanbul desteği ile sürecinizi güvenle yürütmek için profesyonel yardım almaktan çekinmeyiniz.
Tescile Zorlama Davası Şartları Sık Sorulan Sorular
Eğer inşaatın tamamlanma oranı %95 ve üzerindeyse mahkemece belirlenecek eksik iş bedelini depo ederek tapunuzu alabilirsiniz. Daha düşük oranlarda ise genellikle tescil kararı verilmez ancak ödediğiniz bedeli faiziyle geri isteyebilirsiniz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Ancak yükleniciden (müteahhitten) alacağın temliki yoluyla yapılan alımlarda adi yazılı sözleşme geçerli kabul edilir.
Genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak taşınmazı teslim aldıysanız ve fiilen kullanıyorsanız (elektrik su aboneliği vb. varsa) 10 yıl geçmiş olsa bile zamanaşımı işlemez ve dava açabilirsiniz.
Dava sonunda haksız çıkan taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlüdür. Davayı kazanırsanız başlangıçta yatırdığınız harçları ve avukatlık ücretini karşı taraftan icra yoluyla tahsil edebilirsiniz.
Tescile zorlama davaları bilirkişi incelemeleri keşifler ve tebligat süreçleri nedeniyle ortalama 1.5 ile 3 yıl arasında sürebilmektedir. Mahkemenin iş yoğunluğu ve dosyanın karmaşıklığı bu süreyi etkiler.
